Egy új fejezet nyílik, határvonalhoz érkeztünk a lakhatási krízisben. Vagy mégsem?

Csütörtökön Orbán Viktor bejelentette, hogy egy új, lakáshoz jutást elősegítő hitelprogram indul, amely a jelenlegi piaci kamatoknál sokkal kedvezőbb feltételeket kínál. Ez a lehetőség bárki számára nyitva áll, korhatártól függetlenül, és az ingatlan elhelyezkedése sem jelent problémát: lehet szó akár egy apró faluról, vagy a főváros szívéről. A kamatláb mindössze háromszázalékos lesz a teljes futamidőre, amely akár 25 évre is kiterjedhet, míg az önrész csupán 10 százalék. A kormányfő hangsúlyozta, hogy a jelenlegi lakáshitelpiacon a kamatok 6-8 százalék között mozognak, így a háromszázalékos ajánlat igazán vonzó lehetőség.

Gulyás Gergely, a Miniszterelnökséget irányító miniszter, frissítette a kormány lakhatási terveit: szeptembertől elindul az Otthon Start hitelprogram, amely a fiatalok lakhatási körülményeinek javítását tűzte ki célul. Az egyedüli követelmény, hogy a pályázónak minimum két éves társadalombiztosítási jogviszonya legyen. Emellett a támogatás legfeljebb 100 millió forint értékű ingatlanra, illetve legfeljebb másfél millió forintos négyzetméteráron vehető igénybe, amennyiben a kérelmezőnek nincs legalább 50 százalékos részesedése egy lakóingatlanban.

A kormány újabb izgalmas programokat tervez elindítani, amelyek közé tartozik:

A legújabb bejelentés a lakhatási válság kezelésére irányuló kormányzati lépések sorába illeszkedik. Az előző évben elindított Új Gazdasági Akcióterv lakáspolitikai elemei már célzottan reagáltak a krízisre, így a Lakhatási Tőkeprogram keretében a lakásépítések felgyorsítására összpontosítanak. A tenderen nyertes ingatlanalapok már kijelölésre kerültek, és jelentős támogatásban részesülnek a fejlesztések megvalósításához. Az állam 300 milliárd forintos hozzájárulása potenciálisan akár ezermilliárdos összegű befektetéseket mozgathat meg, ami reményeink szerint körülbelül 30 ezer új lakás építését eredményezheti.

Ennek azért van fontos szerepe, mert tavaly nagyon kevés újlakást adtak át, mindössze 13 ezret, és ha szűkül a kínálat, miközben adott a kereslet, többek között az állampapírpiacról érkezett befektetők részéről, akkor nyomás nehezedik az árakra. Ha azonban növekszik majd a kínálat a beruházások révén, akkor nyilvánvalóan nő a verseny, amely fékező hatást gyakorol az árakra.

- Az új intézkedést Juhász Attila, az Újház Zrt. és az ÉVOSZ Építőanyag-kereskedelmi Tagozatának vezetője kommentálta.

Ezek a projektek azonban csak néhány év elteltével képesek érdemi hatást gyakorolni a piacon. Továbbá, a kérdés továbbra is nyitott: mennyire tudják az újonnan épült lakások enyhíteni a lakhatási válságot, amikor egyre többen hangoztatják, hogy a hangsúlyt a szociális bérlakások létrehozására kellene helyezni. Miközben a kormány a magyar hagyományok alapján a saját ingatlan megszerzését népszerűsíti különféle családpolitikai és otthonteremtési programok révén, sok szakértő véleménye szerint sürgősen növelni kellene a szociális bérlakások számát.

A rendszerváltás következtében óriási mennyiségű állami és önkormányzati lakás került magánkézbe, ami alapvetően befolyásolta a lakáspolitikai lehetőségeket. E nélkül a települések és a kormányzat számára szinte lehetetlenné vált szociális alapú lakáspolitikai intézkedések megvalósítása.

2010 után az Orbán-kormányok a saját tulajdon fontosságát emelték ki, ami a 2010-es évek virágzó időszakában viszonylag jól működött, egészen az orosz-ukrán háború és az azt követő energiaválság beköszöntéig.

Tavaly párhuzamosan egy jelentős lendületet kapott a lakáspiac, amelynek következtében kétszámjegyű áremelkedés tapasztalható. Az MNB adatai alapján 2024 utolsó negyedévére az árak egy év alatt 15 százalékkal emelkedtek. Ennek hátterében több tényező áll: egyrészt a korábban elhalasztott vásárlások utólagos realizálása, másrészt a krízis utáni társadalmi jövőkép részleges átalakulása, valamint a jövedelmek mérsékelt növekedése. Ezen kívül a lakáshitelek kamatai is lassan csökkennek, ami szintén hozzájárul az ingatlanpiac élénküléséhez.

Ugyanakkor ezek a fejlemények nem szüntették meg a lakhatási válságot, hiszen az elmúlt évek hatalmas inflációja miatt is a lakásárak és a jövedelmek már nem szinkronban mozogtak, hanem az előbbi javára történt elmozdulás, amely tovább nehezítette a lakásvásárlást. Továbbá bár a lakáshitelek már közelítenek a 6 százalék felé, még így is nagyon magasak, hol vannak már az említett 2010-es évek aranyidői, amikor sokkal kisebb kamattal vehettek fel a vevők lakáshiteleket szinte deflációs környezetben.

- tette hozzá Juhász Attila, egyedi hangsúllyal.

A lakhatási válság egy olyan aspektusát is érdemes alaposan megfontolni, amely a jelenlegi gazdasági krízis következményeit tükrözi. E krízis hatására a társadalmi kohézió meggyengül, a polarizáció pedig fokozódik. Ez azt jelenti, hogy az egyes társadalmi csoportokat eltérő módon érintenek a fent említett gazdasági és társadalmi folyamatok, ami tovább súlyosbítja a helyzetet.

Míg a jómódú társadalmi csoportok számára a lakásvásárlás továbbra is viszonylag simán megoldható, sőt, a befektetők kereslete még inkább felfelé nyomja az ingatlanárakat, addig a fiatalok és az alacsonyabb jövedelműek számára a helyzet továbbra is igencsak nehézkes. Ráadásul a középosztály egy része is egyre súlyosabb anyagi gondokkal küzd, így a jelenlegi válság már ezt a csoportot is sújtja, komoly kihívások elé állítva őket.

A kormány most az első lakásvásárlókra irányította a figyelmét, akik között sok fiatal és alacsonyabb jövedelmű is akad. Érdekes, hogy ezek a csoportok gyakran átfedik egymást. A piaci realitások szerint azonban mindig komoly kihívás a lakáspiacra való belépés, hiszen aki már birtokol ingatlant, az sokkal kedvezőbb helyzetben van. Számukra egy kis hitel, megtakarítás vagy családi segítség révén könnyebben elérhető egy nagyobb lakás.

Ellenben azok, akik még nem rendelkeznek lakással, most eleve nehezített pályán mozognak, hiszen az elmúlt másfél év áremelkedése még nagyobb terhet rak a vállukra, miközben az említett lakáshitelek még mindig magasak, és az infláció is kikezdte a vásárlóerejüket. Nem véletlenül kapjuk a statisztikákat, hogy bár egyre több lakáshitelt vesznek fel a vásárlók, az emelkedő árak mellett egyre nagyobb hitellel egyre kisebb otthont lehet vásárolni.

Összességében ezt a kardinális problémát fogja kezelni az új intézkedés, de a szakértők még mindig várják azt az átfogó bérlakás-programot, amely valóban a szociálisan rászorulók számára biztosít minőségi lakhatást.