Rendkívüli áremelkedéseket okozhat, hogy nem csupán az 5 százalékos kamatplafonra kell figyelni.

Az 5 százalékos lakáshitel valószínűleg nem fogja gyökeresen átalakítani az ingatlanpiac dinamikáját.

Ahogy már említettük korábban, a Magyar Bankszövetség nyilvánosságra hozta, hogy mikortól és kik számára elérhető az 5%-os önkéntes kamatplafonnal rendelkező lakáshitel a csatlakozott pénzintézeteknél. A feltételek rendkívül szigorúak, így főként a fiatal vidéki új lakásvásárlók pályázhatnak az előnyös hitelre, de számukra is csupán 7 hónapos időszak áll rendelkezésre.

Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője kiemelte, hogy az A+ besorolású ingatlanok, amelyek primerenergia-igénye legfeljebb 68 kWh/nm/év, az újépítésű ingatlanok között is a legenergiahatékonyabb választások közé tartoznak. Hozzátette, hogy a Bankszövetség ajánlása mögött az a megfontolás áll, hogy a magas energetikai besorolású lakások finanszírozása alacsonyabb kockázattal jár, mivel ezek értéke stabilabb és kedvezőbb, így jobban szolgálják a hitelezők érdekeit is.

A maximum 1,2 milliós négyzetméterár egy figyelemre méltó határvonalat jelöl, különösen, ha figyelembe vesszük, hogy Budapesten az újonnan épített lakások és házak átlagos négyzetméterára már eléri az 1,38 millió forintot. Ezzel szemben a vidéki nagyvárosokban csupán négy-öt helyen találhatóak olyan ingatlanok, ahol a négyzetméterár meghaladja az 1 millió forintot.

Jelenleg országszerte 7-8 ezer új építésű ingatlan vár gazdára – tájékoztatott a szakértő. Ebből körülbelül 5 ezer lakás rendelkezik 60 négyzetméternél kisebb alapterülettel, ami a kedvezményes hitelhez való jogosultság egyik feltétele. A fővárosban körülbelül 1350, míg vidéken mintegy 2300 lakás található ebben a kategóriában. Fontos megjegyezni, hogy az energetikai előírások nemcsak az újonnan épült ingatlanokra vonatkoznak, hanem az elmúlt 5-10 évben kialakított lakásokra is. A kívánt méretkategóriában összesen 5700 ingatlan érhető el, ebből 2400 Budapesten található. Érdemes tudni, hogy a lakások méretének csökkenésével a négyzetméterenkénti árak általában emelkednek.

Kérdésünkre válaszolva elmondta, hogy az energiatanúsítvány ára a lakások esetében 10-30 ezer, míg a családi házaknál 40-50 ezer forint között változik. Ez a tanúsítvány minden adásvételi szerződés kötelező része, és elméletileg már a hirdetéskor elérhetőnek kellene lennie az eladónak. A valóságban azonban ez nem mindig valósul meg. Az A+ energiaosztályba csupán a hazai lakásállomány egy kis része tartozik, míg az ingatlanok körülbelül 60%-a átlagos vagy annál gyengébb energiahatékonysággal bír.

A KSH adatai alapján körülbelül 1,7 millió 18-35 éves személy él az országban, de mivel a kedvezményes hitelt csak a drágább lakásokra lehet felvenni, ez jelentősen leszűkíti a potenciális igénylők körét.

Az éves ingatlanpiaci tranzakciók körülbelül 20-25%-a a 40 év alatti korosztályhoz kapcsolódik. Ez azt jelenti, hogy a teljes adásvételek egyötödét, hozzávetőlegesen évi 30 ezer tranzakciót lebonyolíthatnak olyan fiatalok, akik 35 évnél fiatalabbak. Azonban a kedvezményes hitel lehetősége ezen korosztály számára tovább korlátozott, mivel általában nem rendelkeznek elegendő jövedelemmel ahhoz, hogy olyan mértékű hitelt igényeljenek, amely az ingatlanpiacon releváns lenne. A drágább ingatlanok vásárlása nagyobb hitelt von maga után, ami pedig magasabb törlesztőrészletet eredményez – ezt pedig a jövedelem legfeljebb 60%-ának keretein belül kellene tartaniuk.

Ahogyan az előzőekből kitűnik, az 5%-os lakáshitel e feltételekkel "nem fogja alapjaiban megváltoztatni az ingatlanpiac dinamikáját". Ráadásul jövőre olyan jelentős áremelkedés prognosztizálható, hogy valószínűleg nem érdemes a kedvezőbb hitel lehetőségére várni.

- Már most is vannak olyan ajánlatok a piacon, amelyekkel 5,5-5,7 százalékos THM-mel lehet ingatlanhitelhez jutni, közben viszont a lakások éves szinten mért drágulása már jelenleg is eléri a 10 százalékot. Ez azt jelenti, hogy 2-3 hónap alatt akár egymillió forinttal emelkedhet meg egy ingatlan ára. Szerintem a 6 százalékos hitelkamat is jobb lehet, mint jövőre egy magasabb árszinten 5 százalék.

Bár már most elindultak felfelé az árak, az igazi kereslet 2025 tavaszán fog jelentkezni a hazai lakáspiacon, amikor nagyjából 1 000 milliárd forint értékben fizetnek ki állampapírbefektetéseket a lakosságnak. Ezen a pénzen mindenki jó minőségű ingatlant akar majd venni. A jelenlegi áremelkedést csak az okozza, hogy ezt a hatalmas befektetői keresletet akarják még idén megelőzni a saját célra vásárlók.